こんにちは。
当記事は「土地を売りたい」という方にお届けしたい内容です。
たとえば、「実家に住む人がいなくなったから、誰かに借りて住んでもらいたい」
「家を建てるために土地を探している」
「ペットがいるから、アパートではなくペット可の一戸建てを借りたい」
色々な事情を抱えた方が、土地を探していますよね。
では、土地を売るために必要なこととは何でしょうか？
細かい手順や手続きを省いてざっくり説明すると、以下のようになります。
①不動産業（宅地建物取引業）を営む会社に相談する
②土地の調査をする
③不動産会社と仲介の契約をする ※場合によって仲介契約以外の「代理」という契約になります
④土地の販売価格を決めて、売地情報を公開する
以上、①から④までがざっくりとした順番になります。
それでは、ここから細かく解説していきます。
①不動産会社に相談する
皆さん意外と知らないのですが、自分が所持する土地を売るだけなら、資格を持っていなくても個人で販売することができます。
（商売として何度も土地の取引をする場合は、資格や許可等が必要となりますのでご注意ください。）
しかし、土地を売るためには、たくさんの調査や資料を揃える準備、専門知識を持って誠実に契約に臨む必要があります。
そのためには時間、お金、労力とたくさんのものが必要になり、大変ですよね。
そして知識不足や調査不足によるトラブルが起こる可能性もあります。
結果として、専門知識を備えた不動産会社にお任せするのがベストになるのです。
ちなみに不動産会社は水曜日が定休日のところが多いので、営業日と営業時間を確認してから相談に行くか、
メール等で問い合わせをしてから訪問しましょう。
②土地の調査をする
土地の調査は多岐にわたります。
まずは、その土地の所有者が誰なのか、土地の所在地はどこなのか、土地の境界（隣地との境目）はどうなっているのか、
といったことを調べるために法務局へ行きます。
法務局では、登記簿（登記事項証明書）や、公図という土地の形状や区画・地番・道路・水路などを示す地図、測量図※等を取得します。
※測量図は国土調査を行っている場合、所在地のある市町村の役場や市役所で取得可能です。
また、測量図は必ず存在するわけではないのでご注意ください。
実は知らない方が多いですが、上記の証明書類は土地の所有者以外でも委任状なしで取得が可能です。
ただし、法務局ではそれぞれの証明書に手数料がかかるのでご注意ください。
オンライン申請のほうが手数料が少し安いのでオススメです。
③不動産会社と仲介の契約をする
媒介は聞きなれないけど、「仲介」という言葉は聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
要は、不動産会社が間に入り、書類の作成や確認、手続きの準備等を進めてくれて、契約は当事者同士が行う、といったものです。
仲介（媒介）の方法には、いくつかルールがあります。
①不動産売買の契約が決まるまで、仲介手数料をもらってはいけない
「仲介手数料がすぐ払えないかも・・・」とご心配の方、ご安心ください。
仲介（媒介）となる不動産会社は、媒介契約を売主（土地や建物を売る人）や買主（土地や建物を買う人）となる
お客様と結んだとしても、上記のルールにより、すぐに報酬をゲットすることはできません。
不動産売買が決まってからはじめてお給料がもらえる、そんなイメージです。
②仲介手数料には上限額がある
「仲介手数料をたくさんとられたらどうしよう・・・」とご心配の方、ご安心ください。
こちらも法律で決まった額までしか仲介手数料をいただくことができないようになっています。
ここではあえて詳しく説明しませんが、売買する不動産（土地や建物）の金額によって仲介手数料の上限額が変動します。
安い物件なら仲介手数料もお安く、高額物件だと仲介手数料も少し高くなってきます。
そして、仲介手数料は不動産会社と協議で決めることができます。
つまり、上限額まで払うこともあれば、上限額よりも安くなる場合もあります。
不動産会社や契約の状況など、色々な環境に左右されますが、ここで気を付けてほしいポイントが。
それがルール③です。ルール③は別軸の話です。
③仲介(媒介）は3種類ある
媒介契約には3種類あり、その種類によって制限があったり制限がなかったりします。
A.一般媒介契約
こちらは売主（または買主）が不動産会社と契約できる媒介契約の中で、一番自由度が高いものです。
一般媒介契約は複数の不動産会社と結ぶことができ、誰が紹介してきた相手とでも契約が可能です。
もちろん、自分で見つけた相手（例えば、親戚や知人など）との契約も可能です。
レインズという不動産流通機構への登録義務もありません（登録も可能です）。
また、不動産会社から媒介契約の相手への報告義務もありません。
その分、契約した各不動産会社が今どのような動きをしているか、どんな相手と交渉しているか分かりにくい場合があります。
B.専任媒介契約
専任媒介契約は売主（または買主）と不動産会社1社のみが契約できるものです。
不動産会社が紹介した相手との契約と、自分で見つけた相手との契約が可能です。
その分いくつか縛りがあり、先ほど出てきたレインズへの登録義務や、契約相手への報告義務があります。
義務がある分、不動産会社がどのように動いているかわかるので、個人的にはバランスの良い契約方法かと思います。
C.専属専任媒介契約
こちらは売主（または買主）と不動産会社1社のみが契約可能かつ、不動産会社が紹介した相手とのみ契約が可能です。
つまり自分で見つけた相手との契約も不可となります。
その分、レインズへの登録義務や契約相手への報告義務もあり、報告頻度も専任媒介契約より多いです。
不動産会社が手厚く対応してくれますが、縛りが多い契約は嫌だな、と感じる方にはおすすめいたしません。
ちなみに仲介ではなく「代理契約」という方法もございます。
④土地の販売価格を決めて、売地情報を公開する
土地の価格を決める時、みなさんはぶっちゃけこう思いませんか？
「土地の価格ってどうやって決めるの？専門家に全部任せたい」
土地の価格は専門家に査定してもらったり、不動産会社と協議したり、色々な決め方があります。
ただし、ここで一番大切なことは、「売るお客様の気持ち」なんです。
売りたい土地にはそれぞれ思い入れや思い出がありますよね。
そこを他人からいきなり「相場は○○万円なので、△□万円でどうですか」と言われても、すぐには納得できないのではないでしょうか。
「この土地は角地で接している道路も広いし、近くにスーパーがあって便利だから高く売りたい」
「この土地は元は林だったし不便な立地だから、とにかく早く売りたい」
お客様によって、色々な思いがあると思います。
ですから、まずは相場を参考にしつつも、「だいたいいくらで売りたいか」というお客様の気持ちが大切なんです。
そこから始まって、土地の条件や周りの相場などを加味しながら調整していく。
そんな方法が良いのではないかと思います。
また、最初は高めに売り出して広告を出して、買いたい方がいなかったら、少し価格を見直すこともできます。
とにかく大事なのは、売る側のお客様が「この金額で納得できるかどうか」だと思います。
番外編 空き家バンクを活用する
皆さんは「空き家バンク」をご存じでしょうか。
空き家を有効活用するための登録制度ですが、空き家だけでなく土地の登録も可能なんです。
また、空き家バンクは不動産会社を通さず登録が可能なので、「いきなり媒介契約はハードル高いかも」と思った方におすすめです。
まずは各自治体の空き家バンクに登録してみる、ということもひとつの手段です。
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空き家バンクを利用したうえで、「やっぱり専門家に相談したい」
そう思われた方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
当社では、土地や建物の売買、賃貸、仲介についてのご相談を承っております。
